La vivienda en Madrid muestra señales de desaceleración en sus precios

El mercado inmobiliario de Madrid comienza a evidenciar cambios en la segunda mitad del año, con un incremento del precio medio del metro cuadrado del 12,9% en el tercer trimestre de 2023, según los datos más recientes de Tinsa by Accumin. Este aumento se compara con los incrementos del 18,1% y 15,5% registrados en el primer y segundo trimestre, respectivamente. Aunque estos números indican una desaceleración en las subidas de precios, las cifras siguen siendo elevadas. Además, el mercado madrileño ha dejado de liderar el aumento de precios, como ocurría en 2025, y ahora se observa que hasta en 20 capitales españolas el inmobiliario se encarece con más intensidad. Entre las ciudades con mayores incrementos se encuentran Soria (22,9%), Albacete (19,9%), Santander (17,4%), Ciudad Real (16,2%) y Oviedo (16,0%).

Cristina Arias, directora de Estudios de Tinsa by Accumin, explica que, a pesar de la resistencia del empleo y de una tasa de ahorro de los hogares que, aunque se va normalizando, continúa por encima de la media a largo plazo, la demanda residencial se está moderando de forma generalizada. Este fenómeno se debe al repunte inflacionista derivado de la guerra en Oriente Próximo, al aumento de los tipos de interés y a la creciente dificultad de acceso a la vivienda. En este contexto, el impacto de la dificultad de acceso es especialmente relevante en Madrid capital, donde el esfuerzo de compra ha aumentado hasta el 66% de la renta disponible del hogar medio, una cifra que está muy por encima del 35% considerado razonable. Esto ha llevado a que una proporción creciente de la población residente no pueda acceder a una vivienda, lo que provoca que la demanda se desplace hacia otras zonas bien conectadas que sean más asequibles, en un contexto donde el mercado del alquiler también se reduce, con una disminución de 16.600 viviendas este año debido a la inseguridad.

Además, la oferta de vivienda en venta ha caído un 9%, lo que refleja un panorama complejo para los compradores en la capital. A pesar de que Barcelona también ha visto un aumento en los precios, con un incremento del 11%, Madrid sigue enfrentando desafíos significativos en su mercado inmobiliario. La situación actual resalta la necesidad de políticas que faciliten el acceso a la vivienda y la importancia de monitorear las tendencias del mercado para entender mejor cómo estos cambios impactan en la vida de los ciudadanos.

Además, Arias señala que "los incrementos de precio intensos y consecutivos que ha acumulado la capital desde el inicio de 2025, unido a los recientes aumentos de tipos de interés y a un menor diferencial de rentabilidad con respecto a la deuda pública modera el atractivo inversor, aunque sigue atrayendo capital por expectativas de rentabilidad futura". Estos elementos están ralentizando la demanda y el crecimiento de los precios residenciales, que, no obstante, continúan aumentando a tasas significativas debido a la escasez de oferta. Durante los meses de verano, Madrid experimentó un incremento superior al de Barcelona, donde los precios se elevaron un 10,8%, superando el 8,9% del trimestre anterior.

En este contexto, el precio del metro cuadrado en la capital se sitúa en 4.765 euros, alcanzando niveles máximos; este valor es un 23,2% superior al registrado durante la burbuja inmobiliaria de 2007. Actualmente, el costo promedio de un piso de 90 metros cuadrados asciende a 428.850 euros. Con estos precios, Madrid se posiciona como la segunda capital más cara para la compra de inmuebles, solo por detrás de San Sebastián, que tiene un precio de 5.026 euros por metro cuadrado, siendo la única ciudad que supera la barrera de los 5.000 euros y manteniendo su tradicional liderazgo. El ranking de las cinco ciudades más caras lo completan Barcelona (4.616 euros/m2), Palma de Mallorca (3.551 euros/m2) y Bilbao (3.347 euros/m2).

A pesar de la moderación que se está observando en la ciudad, todos los distritos experimentaron incrementos en sus precios durante el tercer trimestre. De hecho, todos ellos aumentaron por encima del 10%, salvo en el distrito Centro, que subió un 9,5%, y Moncloa-Aravaca, con un incremento del 9,7%. Chamberí, por su parte, registró un avance más moderado del 11,6%. Estos distritos presentan precios muy por encima de la media madrileña, con el metro cuadrado cotizando a 6.417 euros, 5.602 euros y 7.344 euros, respectivamente.

En contraste, Puente de Vallecas fue el barrio que experimentó la mayor subida, con un incremento del 20,1%, alcanzando un precio de 3.024 euros por metro cuadrado. Este barrio, que se encuentra fuera de la M-30, es uno de los más económicos de la capital. En esta área, el aumento del precio del metro cuadrado se debe a un incremento de la demanda, que busca opciones más asequibles.

Distritos como San Blas (18,6%), Moratalaz (18,2%), Retiro (17,9%), Fuencarral-El Pardo (16,3%) y Tetuán (15,6%) también han registrado incrementos significativos. De este modo, los aumentos más pronunciados se concentran en el eje este de la ciudad, tanto dentro como fuera de la M-30, así como en la zona norte. En este contexto, se observa que algunas de las áreas más dinámicas incluyen barrios costosos como Retiro y otros más asequibles como Puente de Vallecas.

Asimismo, otros barrios de alta gama han experimentado aumentos notables, como Salamanca (15,3%) y Chamartín (14,4%). Sin embargo, este último ha visto una desaceleración en su incremento en más de cuatro puntos en comparación con el trimestre anterior, pasando del 18,5% al actual 14,4%.

Por otro lado, resulta interesante la evolución de Arganzuela, que ha registrado la mayor aceleración en el aumento de precios, pasando del 12,6% en el segundo trimestre al 15,1% en el tercero. Este barrio comenzó a mostrar un incremento en los precios residenciales a finales de 2025, aunque de manera algo más tardía que otros distritos. Arganzuela está sujeta a un importante plan de regeneración urbana, donde se llevan a cabo obras nuevas, así como reformas y rehabilitaciones de viviendas antiguas.

Estas cifras indican que el mercado inmobiliario de Madrid sigue mostrando un comportamiento positivo, aunque a ritmos variados. No obstante, la tendencia hacia la moderación también se refleja en el conjunto de la Comunidad de Madrid, donde el precio de la vivienda ha aumentado un 13,1% interanual, en comparación con el 16,7% del trimestre anterior. En este caso, el precio medio se ha situado en 3.693 euros por metro cuadrado, alcanzando un nuevo récord histórico.

Según Gonzalo Bernardos, economista y director del máster inmobiliario de la Universidad de Barcelona, "con los tipos de interés más altos y la incertidumbre, el año que viene habrá menos gente que quiera comprar, pero los precios de la vivienda no van a bajar de forma generalizada". Sin embargo, Bernardos señala que "la excepción pueden ser las principales zonas de Madrid y Barcelona, que están muy infladas y los propietarios van a tener que ajustar expectativas".

En la capital, el distrito más caro es Salamanca, que ha alcanzado los 8.124 euros por metro cuadrado a cierre del tercer trimestre, lo que representa un incremento de 1.079 euros en apenas un año. Además, este barrio ha superado por primera vez la barrera de los 8.000 euros por metro cuadrado. Le siguen de cerca Chamberí (7.344 euros/m2), Chamartín (6.958 euros/m2), Centro (6.417 euros/m2) y Retiro (6.400 euros/m2). Estas áreas constituyen las principales zonas prime de la capital y concentran la oferta más exclusiva.

En el mapa de Madrid, se identifican otros cinco distritos que se han unido al grupo de aquellos donde el precio del metro cuadrado supera los 5.000 euros. Arganzuela, con un costo de 5.700 euros/m2, y Moncloa-Aravaca, que se sitúa en 5.602 euros/m2, son los nuevos integrantes de este selecto grupo desde 2025. Por su parte, Tetuán, Fuencarral-El Pardo y Hortaleza han alcanzado precios de 5.340 euros/m2, 5.323 euros/m2 y 5.249 euros/m2, respectivamente, sumándose a esta tendencia a lo largo de 2026. Estas cifras reflejan el aumento de precios que experimenta la capital, evidenciando cómo la presión del mercado se ha ido trasladando desde el centro hacia áreas más periféricas.

En contraste, el distrito más asequible es Villaverde, donde el precio del metro cuadrado se sitúa en 2.772 euros/m2, siendo el único que se encuentra por debajo de los 3.000 euros. A continuación, se encuentran Puente de Vallecas con 3.024 euros/m2, Usera a 3.140 euros/m2, Carabanchel con 3.407 euros/m2, Latina a 3.531 euros/m2 y Villa de Vallecas con 3.591 euros/m2, todos ubicados en el sur de la ciudad. Las demás zonas ya se acercan o superan los 4.000 euros por metro cuadrado, como es el caso de Barajas (4.554 euros/m2), Ciudad Lineal (4.523 euros/m2), Moratalaz (4.072 euros/m2), Vicálvaro (3.846 euros/m2) y San Blas (3.732 euros/m2). Estos niveles de precios indican que 17 de los 21 distritos de la capital ya superan el máximo alcanzado en 2007. Excluyendo el efecto de la inflación, solo el Barrio de Salamanca, Chamberí y Chamartín se encuentran en niveles récord, mientras que Retiro iguala el precio de la época de la burbuja.

En los 16 municipios más importantes del área metropolitana de Madrid, los precios de la vivienda siguen aumentando, aunque se observa una desaceleración en su crecimiento. De acuerdo con Tinsa, hasta 13 de estas localidades han moderado su ritmo de incremento. A pesar de esto, se han registrado tasas de crecimiento muy elevadas en lugares como Torrejón de Ardoz, con un 30%, Coslada con un 19,5%, Majadahonda con un 18,6% y Alcalá de Henares con un 18,5%. Otros municipios como Coslada, Majadahonda, Alcalá de Henares, Fuenlabrada, Parla, Alcorcón, San Fernando de Henares, Leganés y Móstoles presentan avances en sus precios entre el 15% y el 20%.

Por otro lado, los incrementos más moderados se han observado en San Sebastián de los Reyes, con un 9,1%, Getafe con un 10,6% y Las Rozas con un 12,1%. La mayoría de los municipios están aumentando sus precios a un ritmo superior al 12,9% de variación interanual que se ha registrado en la capital, lo que evidencia el dinamismo del área metropolitana. En este contexto, Pozuelo de Alarcón se posiciona como el municipio más caro, con un precio de 4.853 euros por metro cuadrado, superando el precio medio de Madrid capital, que es de 4.765 euros por metro cuadrado. Le siguen en el ranking Majadahonda, con 4.753 euros/m2, Alcobendas con 4.499 euros/m2 y Las Rozas con 4.086 euros/m2, todos ellos con precios superiores a los 4.000 euros por metro cuadrado.

En contraste, las localidades más asequibles para adquirir una vivienda en los alrededores de la ciudad son Parla, con un precio de 2.297 euros/m2, Fuenlabrada con 2.629 euros/m2, Móstoles con 2.801 euros/m2, Leganés con 2.844 euros/m2 y Alcalá de Henares con 2.880 euros/m2. Además, durante el tercer trimestre, doce municipios del área metropolitana de Madrid han superado los precios máximos alcanzados durante la burbuja inmobiliaria de 2007.

Fuente original: Expansión (España).