Modificaciones fiscales en España afectan el acceso a la vivienda

El acceso a la vivienda se ha consolidado como uno de los grandes desafíos económicos y sociales de España. Este fenómeno es resultado de la confluencia de tres factores: un aumento de la población que se concentra en las ciudades, una oferta de vivienda nueva que no alcanza a cubrir la demanda y un marco normativo marcado por la incertidumbre y la improvisación. Estos elementos han impulsado al alza los precios del mercado residencial, donde la presión fiscal tiene un protagonismo relevante en dicho aumento, gravando todas las fases del ciclo inmobiliario e incrementando de forma considerable el coste de poner una vivienda en el mercado para su venta o alquiler.

Conocer cómo se grava la vivienda resulta esencial para medir el verdadero impacto de los impuestos en la decisión de acceder a una vivienda en propiedad o mediante un contrato de arrendamiento. A este análisis se suma ahora lo dispuesto en el real decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible. Esta norma fue publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 7 de octubre, entró en vigor al día siguiente y está pendiente de su convalidación por la Diputación Permanente del Congreso. Este decreto retoma las medidas fiscales del real decreto-ley 26/2026, que fue derogado tras no obtener la convalidación del Congreso, y modifica de forma significativa el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y la plusvalía municipal.

En relación con el alquiler, las rentas del alquiler en el IRPF del arrendador también se ven afectadas por estas nuevas disposiciones fiscales. La forma en que se gravan estas rentas es un aspecto clave que influye en la decisión de los propietarios sobre el alquiler de sus viviendas, así como en la disponibilidad de opciones asequibles para los inquilinos. La modificación de estos impuestos puede tener un impacto directo en el mercado de alquiler, afectando tanto a los propietarios como a los inquilinos en un contexto donde el acceso a la vivienda se ha vuelto cada vez más complicado.

Los ingresos que obtiene un arrendador persona física por el alquiler de una vivienda se incluyen en la base general del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) como rendimientos del capital inmobiliario. De estos ingresos, se pueden deducir los gastos necesarios para su obtención, tales como los costes de financiación, las reparaciones y el mantenimiento, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), las cuotas de la comunidad, los gastos legales, los seguros, los suministros y la amortización del inmueble. Con el objetivo de fomentar una oferta de alquiler estable, el rendimiento neto positivo que se obtenga se beneficia de una reducción general del 50%. En ciertos casos, esta reducción puede llegar a ser del 60%, 70%, 80% o incluso 90% cuando el alquiler se destina a vivienda permanente del arrendatario, excluyendo así los alquileres vacacionales o ocasionales.

Es importante destacar que el real decreto-ley 29/2026 ha reformulado este sistema de reducciones, con efectos a partir del 8 de octubre de 2026. Según esta normativa, si un arrendador que no es gran tenedor firma un nuevo contrato con una renta inicial que sea más de un 5% inferior a la anterior, podrá aplicar una reducción del rendimiento que puede ser del 100%, 95%, 90%, 85% o 70%. Esta reducción dependerá de varios factores, como la permanencia del inquilino, el monto de la renta, si la vivienda se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado y la edad del arrendatario. En el caso de que la renta no supere la del contrato anterior, la reducción aplicable será del 50%. Si la renta aumenta, la reducción disminuirá a 40%, 30%, 25%, 20% o 15%, según el incremento. Las viviendas que se alquilen por primera vez podrán beneficiarse de reducciones del 100%, 95%, 90%, 85% o 50%, manteniéndose las reducciones del 70% para ciertos alquileres sociales o programas públicos, del 60% para viviendas rehabilitadas en los dos años anteriores y del 80% en caso de prórroga tácita, siempre que se cumplan con los requisitos establecidos por la normativa.

Además, los arrendadores tendrán la posibilidad de beneficiarse en su declaración del IRPF de deducciones por obras destinadas a mejorar la eficiencia energética, siempre que cumplan con los requisitos y acreditaciones que la normativa exige para tal efecto.

En lo que respecta a la imposición indirecta, la normativa del IVA establece que el alquiler de un inmueble destinado exclusivamente a vivienda es una operación sujeta a este impuesto, aunque se encuentra exenta. Esta calificación del arrendamiento residencial como operación exenta implica que el arrendador no podrá recuperar el IVA que soporte en relación con dicho alquiler.

Si el real decreto-ley 29/2026 es convalidado, a partir del 1 de diciembre de 2026, la nueva regulación excluirá de la exención y someterá al tipo reducido del 10% el alquiler de apartamentos o viviendas amueblados por un plazo no superior a 30 noches para un mismo arrendatario, salvo en el caso de que se trate de la vivienda habitual del arrendador. Además, también se incluirán los arrendamientos que ofrezcan servicios complementarios típicos de la hostelería. Esta modificación permitirá al arrendador recuperar el IVA que soporte en relación con estos alquileres.

Asimismo, se aplicará el tipo del 10% a las obras de renovación y reparación de viviendas que estén destinadas a ser alquiladas como vivienda habitual, sin importar quién sea el arrendador, siempre que se cumplan los requisitos establecidos.

En cuanto al IRPF, la deducción estatal por alquiler de vivienda habitual fue eliminada el 1 de enero de 2015; sin embargo, se mantiene un régimen transitorio para los contratos anteriores que cumplan con los requisitos vigentes en ese momento. No obstante, el real decreto-ley 29/2026 modifica esta situación al reintroducir una deducción estatal por alquiler de vivienda habitual para aquellos contribuyentes cuya base imponible en este impuesto sea inferior a 33.007,20 euros. Esta deducción será del 10% de las cantidades pagadas, con una base máxima de 11.630 euros para bases imponibles de hasta 23.007,20 euros, que disminuirá progresivamente para bases más altas, y su aplicación requerirá cumplir ciertos requisitos relacionados con la titularidad de otras viviendas.

En lo que respecta a la imposición indirecta, los alquileres de vivienda para uso estable y permanente no están sujetos a la modalidad de TPO del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

La vivienda en propiedad y sus impuestos también se verán afectados por estas modificaciones, que buscan ajustar la fiscalidad en el sector inmobiliario y facilitar la recuperación del IVA para los arrendadores en determinadas circunstancias.

La decisión de adquirir una vivienda en propiedad implica considerar la tributación asociada a esta elección a lo largo de todo el proceso, que incluye desde la compra hasta la eventual venta del inmueble.

La forma en que se tributa la compra de una vivienda varía dependiendo de si se adquiere directamente de su promotor, es decir, una vivienda nueva, o si se trata de una vivienda de segunda mano.

En el caso de la vivienda nueva, la compraventa está sujeta al IVA, que se aplica a un tipo general del 10% sobre el precio de venta. Sin embargo, este tipo se reduce al 4% para las viviendas protegidas o sociales. En las Islas Canarias, en lugar del IVA, se aplica el IGIC, con un tipo del 7% para las viviendas nuevas y del 0% para las viviendas sociales. Este tipo reducido también se extiende a los trasteros y otros anexos relacionados, así como a un máximo de dos plazas de garaje adquiridas simultáneamente, siempre que se encuentren en el mismo edificio y se transmitan en la misma operación.

Como novedad, el real decreto-ley 29/2026 establece que el tipo superreducido del IVA del 4% se aplicará a las entregas realizadas por los promotores de viviendas protegidas cuya calificación sea permanente o indefinida, incluyendo los garajes (hasta dos plazas) y anexos que se transmitan junto con ellas.

Además, la compraventa de una vivienda nueva, que se formaliza mediante escritura pública, estará sujeta al IVA y también dará lugar a la aplicación del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que tiene una cuota variable entre el 0,5% y el 1,5%, dependiendo de la Comunidad Autónoma donde se encuentre el inmueble. Las Comunidades Autónomas tienen la facultad de establecer bonificaciones o tipos reducidos específicos, por ejemplo, para familias numerosas o personas con discapacidad, en función del valor del inmueble o de la edad del comprador, entre otros criterios. Un ejemplo de esto es la Comunidad de Madrid, que ha anunciado que a partir del 1 de enero de 2027 reducirá el tipo de AJD del 0,75% al 0,4% para los menores de 40 años que adquieran una vivienda de nueva construcción.

Es importante destacar que, en el caso de este impuesto, el valor de referencia catastral actúa como base imponible mínima. Si el precio declarado supera este valor, se tomará el precio declarado; en caso contrario, la liquidación no podrá ser inferior al valor de referencia catastral.

En lo que respecta a la vivienda de segunda mano, se aplican diferentes normativas y condiciones que se detallarán a continuación.

Cuando se adquiere una vivienda en el mercado de segunda mano, la operación no está sujeta al IVA y se grava en cambio por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO). Este impuesto es transferido a las Comunidades Autónomas (CCAA), que son las encargadas de establecer el tipo impositivo correspondiente en su territorio. La elección de este impuesto en lugar del IVA implica que la elevación a escritura pública de la compraventa no estará sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Los tipos generales del TPO oscilan entre el 4% en el País Vasco y el 13% en algunas regiones, y la normativa autonómica puede prever tipos incrementados o reducidos para casos específicos. En lo que respecta a la base imponible, se considera el valor más alto entre el precio acordado, el valor declarado o el mencionado valor de referencia.

En el caso de que la compra se financie mediante un préstamo hipotecario, la escritura que formaliza este préstamo también genera la obligación de pagar el AJD. Sin embargo, son las entidades financieras las que asumen el pago de este impuesto como sujetos pasivos, lo que no elimina el coste, aunque sí mitiga su impacto sobre el comprador.

En relación a los beneficios fiscales en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) vinculados a la adquisición de una vivienda, es importante señalar que la deducción por inversión en vivienda habitual fue eliminada a partir del 1 de enero de 2013. No obstante, se mantiene de forma transitoria para aquellos que compraron su vivienda habitual o realizaron pagos por ella antes de esa fecha. En lugar de esta deducción, y con el objetivo de promover la protección del medio ambiente, se introdujo una deducción por obras que mejoren la eficiencia energética. Esta deducción requiere demostrar una mejora en la calificación energética del edificio, y los límites y porcentajes aplicables varían según el tipo de intervención y la reducción en el consumo o demanda que se logre.

La tributación durante la tenencia de la vivienda.

España se encuentra entre los pocos países que mantienen un impuesto sobre el patrimonio, el cual se estructura a través del Impuesto sobre el Patrimonio (IP) y del Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (Itsgf). En ambos tributos, la vivienda habitual está exenta hasta un monto de 300.000 euros, de manera que solo el valor que supere esa cifra se suma a la base imponible. Es importante señalar que cada impuesto se activa a partir de un umbral patrimonial diferente. El resultado final de la tributación puede variar según la comunidad autónoma en la que resida el contribuyente, dado que estas pueden otorgar bonificaciones, en algunos casos del 100%. El Itsgf tiene como objetivo homogeneizar la tributación de los patrimonios que exceden los 3.000.000 euros y, para evitar la doble imposición, permite deducir la cuota que se haya abonado por el IP.

Ser propietario de una vivienda que no se considere habitual, que no esté arrendada ni destinada a una actividad económica, obliga a su dueño a imputar en el IRPF una renta inmobiliaria. Esta renta se calcula como un porcentaje del valor catastral de la propiedad: el 2% de manera general o el 1,1% si dicho valor ha sido revisado, modificado o determinado en los últimos años. Se trata de una renta presunta y objetiva, que no está relacionada con los ingresos efectivamente percibidos.

El Real Decreto-ley 29/2026, que está pendiente de convalidación, extiende durante el año 2026 la aplicación del 1,1% a los inmuebles situados en municipios cuyos valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante valoración colectiva general a partir del 1 de enero de 2012. A partir del 1 de enero de 2027, la imputación se calculará utilizando una escala progresiva que se aplicará sobre la suma de los valores catastrales de los inmuebles afectados, con tramos del 1,1%, 1,5%, 2% y 3%.

En el ámbito de la imposición local, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) se aplica a la titularidad de la vivienda mediante un tipo que es fijado por cada Ayuntamiento, el cual se aplica sobre el valor catastral de la propiedad. Además, se pueden establecer bonificaciones para viviendas protegidas, familias numerosas o inmuebles que posean determinadas certificaciones energéticas.

A partir de los periodos impositivos que comiencen el 8 de octubre de 2026, el real decreto-ley 29/2026 establece que los Ayuntamientos tendrán la facultad de aplicar recargos en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a las viviendas que se encuentren desocupadas de manera permanente. Estos recargos podrían alcanzar hasta el 150% en el caso de propietarios que posean cuatro o más viviendas vacías durante un período superior a tres años. Asimismo, en los municipios situados en zonas donde el mercado residencial esté tensionado, se podrá aplicar un recargo de hasta el 50% sobre la cuota líquida para los inmuebles residenciales destinados a alojamiento turístico. Este recargo aumentará al 100% si el propietario tiene dos o más inmuebles de este tipo y al 150% si posee cuatro o más.

La venta de la vivienda

La ganancia obtenida por la venta de un inmueble se incluye en la base del ahorro del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y se grava según una escala progresiva que varía entre el 19% y el 30%, dependiendo del importe. Para calcular la ganancia, se debe restar del valor de transmisión el valor de adquisición, ambos ajustados por los gastos y tributos asociados, de tal forma que la base imponible se reduce si se pueden justificar los costos.

Si el ingreso obtenido por la venta de la vivienda habitual se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual dentro de los plazos y condiciones establecidos por la ley, la ganancia derivada de dicha transmisión estará exenta del IRPF. Asimismo, estarán exentas, sin necesidad de reinversión, las ventas de la vivienda habitual realizadas por personas mayores de 65 años o por individuos que se encuentren en situación de dependencia severa o gran dependencia.

Es importante destacar que el real decreto-ley 29/2026 introduce una exención temporal para la ganancia generada al vender una vivienda a entidades del sector público que se dediquen a promover y gestionar vivienda social y asequible. Para que esta exención sea aplicable, la venta debe llevarse a cabo entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, el valor de transmisión debe ser inferior a 800.000 euros y la vivienda debe haber estado desocupada de forma continua y sin causa justificada durante los dos años previos. La exención es total hasta 200.000 euros y disminuye progresivamente entre esa cifra y 800.000 euros. Además, para ciertos efectos de exenciones, se considerarán como vivienda habitual aquellas propiedades pertenecientes a mayores de 65 años o a personas en situación de dependencia severa o gran dependencia que se muden a un centro especializado o al hogar de un familiar.

La comercialización de propiedades urbanas también está sujeta al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Iivtnu), comúnmente conocido como plusvalía municipal. A raíz de la reforma implementada por el real decreto-ley 26/2021, no se aplica este impuesto cuando el vendedor puede demostrar que el terreno no ha experimentado un aumento de valor entre la fecha de adquisición y la de venta.

Antonio Sánchez Recio y Miguel Moreta Martínez, del equipo de Fiscalidad Inmobiliaria de PwC Tax & Legal, analizan estos aspectos en el contexto del mercado inmobiliario.

Fuente original: Expansión (España).